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  2014年08月《小康▪财智》下旬刊
  栏目:特别策划
京东南:京津冀房产投资洼地

★文 /《小康·财智》记者 范颖华

  
  虽然香河、燕郊等京郊旧有的房产投资洼地因为交通、配套设施等问题备受人们诟病,但以北京通州、天津宝坻、河北廊坊为中心三角的北京东南地带的 “小京津冀”区域依然是未来北京远郊区的房产投资热地。
  
  过去,在人们眼里,京津冀一体化最大的障碍之一其实就是地方保护主义色彩严重的交通问题。比如,天安门向南50公里就是断头路。由于便捷交通相互衔接的滞后,北京南部、西部等周边的河北城市群在房地产投资上一直低迷徘徊。然而,这一问题在以北京通州、天津宝坻、河北廊坊为中心三角的北京东南地带的 “小京津冀”区域早已不是问题。
  北京东北区域,自古是连接东北关外、天津、冀东大平原唐山、避暑度假城市秦皇岛等城市的必经之地,高速公路相当便捷,京哈、津蓟、京津、滨保等多条高速公路交汇于此。同时,由于潮白河、蓟运河等河道密集,自然也成为了休闲地产投资的青睐之地。
  
  高端产业聚集京东南
  相比整个华北平原的大京津冀区域,京东南的小京津冀更富有京津冀一体化发展的紧迫感。由于建国后,河北省、天津市和北京市这一区域行政区划的屡屡改变,形成了特有的三省市相互犬牙交错的现状,作为廊坊市飞地的香河燕郊区域,就是被北京通州、天津宝坻等地隔开。
  由于天津的工业基础较好,使得宝坻、武清等地之前已经较早承接了北京、天津原有投资外溢。交通便捷、工业等配套设施齐全,成为这一区域的固有优势。
  在中央京津冀一体化发展规划整体方案出台背景下,未来这一区域将首先受益。
  北京市委书记郭金龙日前在北京通州调研时指出,通州应充分发挥区位和地缘优势,找准在京津冀协同发展中的战略地位,自觉把工作放在京津冀协同发展中的大局中,进一步与天津武清、宝坻、河北廊坊深化合作。通州是京津冀发展的重要战略节点,“上述区域比邻而居,完全能够相互融合发展。”
  今年6月17日,北京、天津、河北三地卫生部门就“共同建立区域突发事件卫生应急协作机制”签署协议,一旦遇到突发事件,在药械、设备、技术等方面,三方将相互支援,资源共享。
  6月10日、14日、17日,交通运输部部长杨传堂前往天津、河北、北京三地就京津冀交通一体化开展调研。
  杨传堂称,将抓紧推进国家高速公路“断头路”和普通国道“瓶颈路段”项目。加快推进京津冀交通一体化,着力构建现代化交通运输网络,为京津冀区域协同发展提供重要的基础支撑。
  记者梳理发现,今年年初至今,北京、天津、河北三地之间企业、学校、科研机构、商贸市场等签订多个战略合作协议。在承接北京产业转移方面,天津、河北之间的错位发展初露端倪。天津主要以引进教育、医疗、高科技等技术密集型产业为主;河北则把重点放在需要较多土地资源、能解决大量就业的劳动密集型项目。
  为加强与北京的战略对接,今年2月份,天津市启动京津冀城镇群区域规划研究,从空间发展、分区管制、城镇体系、区域生态、交通基础设施等方面,为构建京津“双城记”提供空间保障。紧邻北京的武清、宝坻两区将重点发展电子商务、现代物流、科技创新等产业。
  有关数据显示,天津宝坻2011年承接节能环保、新能源新材料、高端装备制造、现代服务业等产业项目60多个,2012年超过80个,2013年高达167个,投资规模更是逐年翻番。
  2013年3月,欧洲最大体育用品制造商阿迪达斯在全球唯一直投资产项目——阿迪达斯物流(天津)有限公司落户宝坻,重点建设仓储分拨和配送中心。此外,该公司还将在宝坻设立地区结算总部,建设中国电商运营中心及展示体验中心。
  2014年3月28日,京津中关村科技新城概念性规划设计方案通过专家评审。根据规划,科技新城凸显智能化、信息化、集群化和服务化等要素,推动产业融合、产城融合、城际融合,集聚京津两地高端资源,吸纳各种创新要素,将打造集众多功能于一体的“千亿级”产业高地和带动区域跨越升级的核心引擎。
  
  区域几大新城值得关注
  通州新城是该区域距离北京城区最近的一座新城,也是北京最先启动开发的新城。通州新城位于通州老城区的东南,承接津冀。2020年通州新城规划人口规模将达90万人。按照我国大中小城市分类标准,相当于一个大城市体量。而未来通州新城核心区产业发展的重点是现代服务业和文化创意产业,重点打造运河北京文化商务中心区。
  记者了解到,通州新城将打造北京国际旅游度假区核心区,北京市规划委已经核发了该项目供地规划条件。北京国际旅游度假区核心区位于通州新城南部,总用地面积约1.2平方公里。该项目将通过引进国际知名旅游品牌项目,打造成为汇集科技娱乐、餐饮购物、休闲度假等内容的区域。
  依托独有的区位优势,天津宝坻、武清、河北廊坊等地也陆续推出错位发展、服务京津的理念,打造以金融服务、商贸物流、休闲旅游、会议会展、文化教育为特色的现代服务业基地,建立绿色、生态宜居城市的目标。
  其中,天津市宝坻区京津生态新城也是一个难以绕开的热点区域之一。
  据了解,京津生态新城是国务院批复天津建设的11座新城之一,京津新城规划建有生态居住区、教育物流区、高新技术园区、涉外旅游活动区、跨国公司区域总部、对外交流与合作岛等,未来居住人口将达到数百万。区域150公里半径内,除京津两大直辖市外,还有保定、唐山、秦皇岛、张家口等多个中等城市环绕,是北京东扩和京津冀一体化的核心所在,区位优势十分优越。
  摊开地图,京津生态新城的区位优势尤为明显,地处北方最为发达的三座城市——北京、天津、唐山之间。然而,由于毗邻大城市,境内有天津市饮用水水源地尔王庄水库,以及潮白河、青龙湾两大水系。
  数年前,京津生态新城已经提出建设服务京津、发展低碳工业、建设生态宜居城,锦绣香江、京津新城、大学城、九园低碳工业园、中关村科技城等等众多项目来此开发投资。
  目前,地处京、津、唐三市中心地带的京津生态新城以其区位优势以及资源禀赋,被誉为京津“后花园”,吸引着香江地产、合生创展、珠江地产、天房发展等地产大腕扎根于此。记者在该片区看到,五星级凯悦酒店、温泉度假村、国际27洞高尔夫球场、京津大学城等高端配套遍布周边。
  目前,京沈和津蓟两条国家级高速公路毗邻,随着京津冀一体化的推进,宝坻将迎来“快轨时代”, 由天津大港至蓟县的蓟港轻轨规划在年内动工,并在京津生态新城内设“九园”及“京津新城”站。京唐高铁由北京站至唐山,并在京津生态新城内设站,开通后抵达北京仅需19分钟。津蓟轻轨与京唐高铁将在本区域内实现对接。
  据悉,蓟港快铁规划、市域轨道交通近期建设规划,并完成报批程序;即将建成的京津塘高速二线、蓟塘高速公路以及正在规划中的京沪、津蓟高速联络线都已经在京津生态新城板块预留出口。
  2014年,京津冀一体化协调发展上升至国家重点战略,京津生态新城自然成为投资热地。天津市委书记孙春兰在视察京津生态新城时强调,要重点用好首都资源,把区域内打造成京津同城发展的桥头堡和京津冀一体化先行区。
  京津城际快轨武清站离天津武清区老城区约8公里,与老城区建成区面积30平方公里相比,武清区政府在高铁站的西北部地区建成了64平方公里的新城,且会继续扩大。
  据了解,目前武清新城形成了武清开发区、武清商务区、京滨工业园、电子商务产业园、京津高校科技创新园、京津科技谷产业园、汽车零部件产业园等“两区五园”的格局。其中,武清开发区的总体规划面积高达93平方公里,已建成15平方公里;京滨工业园总体规划9.65平方公里,控制规划达到20平方公里。
  虽然有专家警示:类似武清新城这种城市建设投资有其明显的弊端:新城建设房地产先行,离不开房地产。但单一靠房地产,没有可持续性的产业导入,新城面临空城化。
  有观察人士指出,武清新城现状是各大园区引进的企业实际入驻园区经营的并不多,还未形成可持续的产业支撑,也就不能持续吸引外来人口导入。“虽然表面上,房地产开发商的促销和蓝印政策优惠使得房产投资依然供大于求,但也有一定的投资风险。”也有持相反意见的专家认为,在京津冀协调发展的大背景下,武清的区位优势不言而喻,未来新城的房产投资依然是洼地。
  
  休闲养老地产是区域热门
  北京通州,天津宝坻、武清,河北廊坊,由于地处京津之间,自古漕运发达,商贾云集,物阜民丰。一直以来这一区域也以良好的生态环境闻名,原生性自然资源充沛,各种植被保护良好,境内河网水系密集。
  北京京杭大运河的申遗成功,以及该区域潮白河等水系的充沛,加之北京、天津、唐山等城市间交通便捷。也使得这一区域成为发展休闲养老地产的首选之地。
  随着整个京杭大运河在该区域城市的生态、文化方面的建设,大运河、潮白河水系等沿线楼盘的价值会有很大的提升,楼盘景观与运河景观之间也有了更好的交融。通州新城的一家主打休闲牌的房地产开发企业高管告诉记者,“未来,我们会根据运河的景观特点,将住宅阳台设计成270度,让购房者眼见为实地感受大运河景观。”
  以京津生态新城区域为例,该区域内就有潮白新河、青龙湾河等6条一级河道与鲍丘河、百里河等8条二级河道。天津市饮用水水源地尔王庄水库也位于附近。独有的生态自然环境,高端配套产业的升级,对未来这一区域休闲养老板块的看好,仅仅京津生态新城区域就可谓炙手可热,相继引进香江地产、合生创展、珠江地产、阳光100、天房发展、景瑞地产等众多地产名企踌躇满志,集结于此。已建成锦绣香江、京津新城等住宅社区也吸引越来越多来自京津地区的人群选择到京津生态新城置业。
  锦绣香江项目有关负责人在接受记者采访时表示:“之所以选择京津生态新城片区,最主要的原因是这里的自然生态环境以及背靠京津两大直辖市的区位优势。开发之初,锦绣香江即定位于生态教育大盘,打造‘老有所乐、中有所享、幼有所教’的多层次居住社区。”
  上述负责人表示:“锦绣香江已经引进红黄蓝幼儿园、香江老年人大学、香江农场,社区的温泉SPA也将在近年投入使用,项目与宝坻多个重点中学达成合作,老年人带孩子居住在这里,既可以颐养天年,又可以让孩子接受良好的教育,处于中间阶层的子女,平日在北京打拼,周末和假期的时候可以很方便地与父母及子女团聚,共享天伦之乐。现在一到周末就有很多业主回家,生活气息越来越浓。”
  锦绣香江位于京津生态新城内潮白河与青龙湾两河交汇的生态休闲板块。区域内水源辽阔,流经区域的潮白河水面宽1000多米,青龙湾水面宽300米,数万亩滨水景观带环绕,地下矿泉、温泉储量超过百亿立方米,形成了含丰富水资源的生态景观区。在“打造中国休闲地产第一品牌”的高端地产开发理念下,充分利用周边丰富的水自然资源打造世界级休闲人居水城。
  据记者了解,锦绣香江由香江地产打造。作为南派地产的代表,香江地产一直以来以园林设计见长,已成功开发了包括广州锦绣香江、广州翡翠绿洲、武汉锦绣香江、成都锦绣香江等明星楼盘,并形成了一套独特的休闲地产开发模式。
  天津锦绣香江于2007年首度开盘,项目规划占地3000余亩,总建筑面积约400万平方米,未来社区居住人口将达到7万人以上,堪称一座名副其实的城中之城。
  此前,全国工商联住宅商会会长聂梅生在参观了锦绣香江之后称:“锦绣香江的创造价值和开发价值提升了整个华北地区的休闲人居水平。”
  “由于周边环境好,小区绿化面积大,很多老人在此休养,平时钓钓鱼、散散步,小区内有业主农场,种些瓜果蔬菜之类的,既环保也能锻炼身体,现在很多子女接他们回去都不走。”据锦绣香江销售人员介绍,类似的情形不在少数。 
  销售人员介绍,“追求环境、休闲的群体是我们的主要客户,很多业主看中的都是我们的环境,平时在北京、天津等周边城市工作,节假日回来度假。每逢周六、周日,青龙湾、潮白河岸边垂钓的人非常多,由于靠近潮白河和青龙湾,甚至还有不少小区业主专门过来玩游艇、皮划艇。”
  “潮白河与青龙湾等水系汇集于此,投资近200亿元的潮白河游艇会也将落户于潮白河湾畔。”锦绣香江有关负责人向记者介绍。
  
  
  《小康•财智》2014年第08
 
  

 
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来源:小康杂志
发布时间:2014-08-22


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