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以统一立法的形式规制全国不动产登记制度很难一蹴而就，尽管涉及到各部门利益和既得利益者权益等一系列敏感问题和法律协调问题，但不动产统一登记立法势在必行
备受公众关注的《不动产统一登记条例》，未能按照2013年初国务院所表示的那样在今年6月底出台。这说明以统一立法的形式规制全国不动产登记制度很难一蹴而就。尽管涉及到各部门利益和既得利益者权益等一系列敏感问题和法律协调问题，但从经济社会发展大趋势来看，不动产统一登记立法势在必行。
不动产登记作为民事产权变更和公示的主要方式，广泛存在于各国立法之中，在我国2007年的《物权法》中也有明文体现。最早不动产登记源于明确产权的变动效力，法国在1804年的民法典中最先规定了该项制度。最初拿破仑成立的立法团队认为，不动产不经登记变更的，不发生物权变动效力，这无疑是对不动产产权交易中安全风险的最佳控制。不过，草案一出，很多法国贵族阶层非常反对，因为登记制度很可能会触及到权贵产权公示、增加额外税收负担等问题，所以，最后拿破仑皇帝在颁布民法典时做出妥协，对不动产交易中的登记只作为“对抗”条件，而非必要条件。法国这样的立法对后世影响深远，一定程度上解决了不动产交易风险问题，但是，却因登记“非必要条件”使得效果大打折扣。
后来，统一不久的德国也颁布了民法典，长期战乱使得该国产权非常不明确，因此，德国首先确立了不动产交易变更必须登记，不登记的不发生无权变更效力。这样一来，在德国首先确立了不动产统一登记制度，这对德国日后经济发展起到很大的积极作用。
我国对不动产登记在物权法上的效力属于德国式立法，即不登记的不动产交易变更，不发生物权效力。对机动车等物权变动沿用法国式立法，即不登记的机动车交易，不发生对抗第三人的效力。虽然这些在我国物权法中曾有明确规定，但是，实践中不动产登记制度在全国范围内仍然缺乏整齐划一的制度保障，登记存在地区差异和立法空位，导致交易存在的风险依然很大。同时，我国不动产统一登记制度又作为国家调控、房产征税、征信制度等一系列制度的起点，如果不确立统一的登记制度，不仅会影响到不动产交易安全，而且还会影响到其他政策和调控的落地实施。
既然统一不动产登记制度立法势在必行，那为什么立法却姗姗来迟呢？主要有以下几方面原因。
第一，纵横交错的法律相互冲突难以协调。我国目前尚未有统一的民法典，民事法律体系中很多法律法规涉及不动产登记制度，例如《土地管理法》、《房屋登记办法》、《房地产管理法》、《草原法》等，各项法律立法和监管部门都不一样，如此一来，登记机关的选择、立法主导、登记收益、错误登记责任等问题就相互交织在一起，错综复杂，要理清其中主线，辨清权利义务关系实属不易。可见，出台一部统一的登记制度，实际是牵一发动全身，演变成部门之间利益的博弈。
第二，房产税开征的前奏。统一登记不动产与房产税征收的前奏搅在一起，稍有法律常识的人都会对此有所觉悟，以房征税和以地征税势在必行，这种“富人税”对国家宏观调控和增加税收很有裨益，不过，国人的不理解和反感也如同对“遗产税”的征收一样敏感。从中国法制史进程看，从以人为对象的征税，发展到以不动产为对象的征税是大势所趋，更多的财富意味着更大的社会责任也早已达成广泛共识。最早废除“人头税”的“摊丁入亩”政策，其实就是不动产登记制度的鼻祖，早在几百年前都可以顺利完成，增加国力，利国利民，放到现代中国当然也应该顺理成章，水到渠成。
第三，个别人的敏感。在当下中国社会，个别有钱人的财富来源多种多样，其中一些可能来自“神秘渠道”，如果统一不动产登记的话，那么，“以人查房”的情况就可能出现，这与可能出现的官员财产公示制度密切相关，很多财富来源不明的人对此可能会非常敏感和担心。尤其是在互联网传媒快速发展的今天，敏感数据加便捷网络传播很可能造成财产底细的泄露，这背后隐藏的故事也许更值得思考。
（作者系中国政法大学副教授）
《小康》2014年第08期
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