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  2013年11月《小康▪财智》
  栏目:公司产业
矛盾与博弈:北京楼市库存危机背后

★文 /《小康•财智》记者 刘彦华

  库存只是一个动态数据,它的降低并不意味着无房可卖。虽然没有必要因此而恐慌,但探究库存持续减少背后的因素和影响却十分必要。目前,大部分从业者都将罪魁祸首盯在了楼市调控的行政手段上。
 
  
  “北京新房的库存持续下滑,目前已经跌破警戒线6万套,几个月后可能无新房可卖。”近一个月来,北京新房可售套数一直维持在5.8万-6万套的水平,跌破了业界公认的6万套警戒线,库存危机论随之甚嚣尘上。
  但是,未来北京真的会面临无房可卖的境地吗?其背后又隐藏着什么问题?又将会给北京楼市后市走势带来怎样的影响?
  
  无房可卖 虚惊一场
  其实,细究起来,这场“危机”的导火索源于北京房地产交易管理网的一组数据。中原地产市场研究部10月10日发布报告称,据北京房地产交易管理网数据统计,10月9日,北京可售商品住宅库存已从年初的80038套下降至59921套,首次跌破6万套。中原地产市场研究部总监张大伟在接受媒体采访时表示,“如果以北京月均10000套计算,59921套的消化周期已不足6个月。6个月为警戒红线,少于6个月,则供求关系失衡明显。供求矛盾激烈,房价上涨速度或再度加快。”
  一面是可能遭遇的“无房可卖”困境,一面是大量等待入市的购房者和屡见不鲜的“日光盘”,房价飙升似乎已成定局,人们为之惶恐不安。
  “其实没有那么夸张。老百姓不要被‘忽悠’了。库存只是一个动态数据,它的降低并不意味着无房可卖。”一位房地产从业者告诉记者,“其实,北京商品住宅的潜在供应量非常大,粗略估算也有30多万套,按照去年年销售9.6万套计算,足够再卖三四年。”
  他进一步解释称,依据北京住建委最新公布的《2013年1-9月房地产开发施工面积及销售面积》数据,包括今年新开工面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积在内,今年前三季度北京住宅市场总体施工面积高达6909.9万平方米,去除新开工部分的1247.7万平方米,已开工的施工面积达5662.2万平方米。粗略按照平均每套100平方米计算是56万套,再去除三分之一的大户型和别墅,北京潜在供应量也有38万套。
  库存紧张,在房产中介张磊看来,还有另一个重要原因就是二手房市场成交遭遇遏制。据11月9日数据显示,链家在线二手房在售房源为72350套,我爱我家在售房源为68739套,安客居的在售房源为64362套,即使排除一些虚假房源,这一数字也可以大大缓解新房市场的库存压力。
  张磊抱怨称,“现在的问题是,由于高额的税费,很大一部分需求挤到了新房市场,这肯定也会在一定程度上加速供求矛盾。”
  不过,业内人士预计,这种库存压力不会持续太长时间,“今年楼市销售火爆,很多开发商提前完成了全年的销售目标,接下来的两三个月,项目入市的积极性不会太高,但是从明年二季度开始,随着今年大量出让土地的逐渐集中入市,这一局面也会逐渐放缓。”
  
  背后 行政调控的无力与扭曲
  虽然没有必要因为库存减少而恐慌,但探究库存持续减少背后的因素和影响却十分必要。目前,从记者采访的情况看,大部分从业者都将罪魁祸首盯在了楼盘预售证管理收紧上。
  从今年4月份开始,只要一个楼盘的拟售价格不被北京住建委认可,就将无法获得预售许可证,北京楼市调整正式从“限购”走向了“限价”。北京市房地产交易管理网数据显示,今年4月1日至5月31日,共有41个楼盘获得预售许可证,而去年同期则有52个楼盘获取预售许可证。
  “我们的预售证还没有拿到,项目何时开盘、什么价格都还不知道,有消息我再通知您。” 李强是大兴一楼盘的销售经理,近两三个月来,每天的工作就是回复客户的电话,“不是不卖,是拿不到预售证,北京住建委把价格看得死死的,只要报的价格高了,预售证肯定被卡。严重拖长了我们项目的销售周期。”
  获取预售证的项目大幅减少,市场供应增长缓慢,而与此相对的是巨量的刚需购房者,供需矛盾加剧不可避免。
  “库存紧张”的直接后果便是价格预期的不断推高。国家统计局公布的70个大中城市房价统计数据显示:北京新建商品住宅价格,9月,同比上涨20.6%,位居全国第一;8月,同比上涨19.3%,位居第一;7月,同比上涨18.3%,位列第一;6月,同比上涨16.7%,位居第一……北京,当之无愧的中国房价上涨“领头羊”。
  其实,北京市对于预售价格的审批一直时有干预,从2011年开始执行类似管制手段,其控制价格的额度多为20%左右,即后期开盘价、新盘开盘价的涨幅,必须在一期开盘价格和同区域平均销售价格的20%以内。
  不过,今年的预售证审批,用业内人士的话说就是极度严格,从“限涨幅”调整为了“零涨幅”。在该项政策酝酿期间,其实已经有多位学者对此提出了异议,北京大学房地产研究所所长陈国强就曾多次公开表示,这种直接的行政干预不仅不治本,也难以治标,必然会扭曲供求关系,长期来看,供求矛盾恐怕难以得到缓解。
  如今来看,政策出台的原意是为了拉低整个北京市的房价数据表现,但结果似乎适得其反。
  今天,拿张预售证在北京仍然是件难事,圈内流传,“年内,有关部门要‘一刀切’地停发每平米4万元以上的楼盘以及涨价的楼盘预售证。”
  这是一场影响颇大的博弈,将会持续多久?目前没有人能作出判断。
  
  调控下一站 加大供应
  面对不断攀升的房价和接二连三的“日光盘”,有人感叹,已经没有什么可以有效抑制北京房价的快速上涨了。
  民众迷茫无措,政府却没有放弃努力。10月22日,国家统计局发布2013年9月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况,北京房价同比上涨20.6%,位居全国之首。10月23日,北京连续发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》和被称作升级版北京房地产调控政策的“京七条”两项房地产调控政策,意在从供需两端加强房地产调控。
  其中,《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,提出了自住型商品住房概念,即套型建筑面积以90平方米以下为主,销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。北京计划2013年底前完成2万套自住型商品房供应,明年预计完成5万套供应,将占新增供应的50%以上。
  对此,张大伟表示,如果这一政策的量真有7万套,可能会锁定市场起码15万需求,很可能会导致房山、大兴等刚需集中的区域刚需、首改商品房的物业市场重新洗牌。同时,这一政策还将改变市场的预期,恐慌性抢房可能消失,反而商品房项目会出现加快开盘,避免与这类型房源直接竞争客户。
  “短期看,确能缓解刚需房之不足,但长期看,必定扰乱商品房市场秩序。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此项政策存有两大担忧:一是门槛低,则求者众,难免权力寻租。二是未来退出有麻烦,30%差额如何计算没明确办法。
 
 
《小康•财智》2013年第11期
 
  

 
编辑:
来源:小康杂志
发布时间:2013-11-18


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