继金改、税改试点之后，土地改革也已在深圳前海拉开帷幕，随着《前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点》的出台，企业在前海占地为王的如意算盘恐怕就要落空了
前海新区 “特区中的特区”、“深圳中环”、“双跳板”，如此众多意义深远的耀目光环集聚于一身，面积达15平方公里的填海而成的处女地令前海在中国经济新一轮变革中越发引人关注。
6月初的深圳前海，还是一片被推土机翻过的黄土，仅有的几条主干道尚未完全竣工。以中国著名企业家马云为代表的财团却要入驻这里，他们将投3000亿打造“菜鸟网络科技有限公司”。在这个被号称为“特区”中的“特区”的地方，改革的信息接踵而来，继金改、税改试点后，土地改革拉开帷幕，前海先行先试进入全面提速阶段。随着《前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点(2013-2015年)》（以下简称《要点》）的出台，企业在前海占地为王的如意算盘恐怕就要落空了。
政府“出招”：土改新政落地
“世界500强企业都挤破头想往前海钻。”当地一位官员如是对《小康》记者说。前海具有良好的海陆空交通条件和突出的综合交通优势，在粤港澳区域内具有重要战略地位，将前海打造为珠三角的“曼哈顿”，是深圳市政府的梦想。
2010年8月26日，国务院批复同意《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，指出要“加快城市轨道交通、铁路网、城市道路、水上交通和口岸建设，到2020年建成亚太地区重要的生产性服务业中心，把前海打造成粤港现代服务业创新合作示范区”。各种先行先试政策的出台，让无数的行业巨头期望落户前海。然而，区域面积只有15平方公里的前海，将如何高效使用有限的土地面积？这无疑是执政者面临的最大智慧考验。今年5月22日，深圳市市长许勤在常务会议上听取前海规划及前海土地改革专项试点方案汇报，许勤在会议上提出了几点建议并表示认可改革方案。两天后，《要点》正式发布，土地资本化管理、弹性年限出让成为本次改革的重点内容。
深圳土改实际上启动于一年前。据深圳市规划和国土委员会土地利用处处长陈军军介绍，前海土改在深圳市土地管理制度改革领导小组及办公室框架下，建立前海土地管理改革创新联席会议制度，负责统筹组织前海土地管理改革综合试点工作，具体实施由前海管理局牵头负责。此次土地改革的目的是为了高效、节约使用土地，防止企业炒作土地。为适应差异化用地需求，《要点》提出，前海土地批租制度改革，实行弹性年期制度，根据产业类型和项目建设情况，约定自用或出售比例，区分自用或出售两种情况，自用部分原则上10年内不得转让，出售部分原则上5年内不得再转让。前海管理局新闻发言人王锦侠表示，管理局将按照产业或企业发展的不同阶段，对经产业主管部门确认的产业项目，给予差别化的供地方式。同时也根据产业特点和拟引进项目情况，确定首段年期和分段年期安排，对土地进行分期出让，并分段计收地价。
弹性年期：降低拿地成本
土地出让弹性年限是此次前海土地改革的重点和焦点。“让外界最为关注的前海土地改革内容之一就是土地批租制度改革，前海管理局根据产业类型和项目建设情况，实行弹性年期制度。”深圳综合开发研究院副院长郭万达对《小康》记者说，这项改革打破了我国土地出让一次性住宅70年和商业40年使用年限的界定，可以更有效地展现土地价值。
如何确定一块地的使用年限？郭万达分析说，作为一家要进驻前海的企业，所要购买的一块地究竟是买20年还是40年，企业可以根据发展需要来确定。然而，涉及到具体地块的具体年限时，企业并不能单方面确定。“这需要由政府和企业共同协商。”王锦侠说，根据前海的整体规划和企业项目的区分，由政府和企业商议，可实现双赢。
“从目前的招商情况来看，还是吸引了许多大企业。”郭万达认为，虽然不一定是前海土地改革的利好让众多企业到前海筑巢，但配合其他方面优惠政策，对于大部分企业来说，还是有足够的吸引力。
6月5日，《小康》记者来到前海，到处是尘土飞扬，大部分基础设施仍在建设之中。在还没有正式投入使用的前海展厅外，来自内地的企业家张详正在实地考察，他有意来投资，但也有顾虑，“假如我的企业用地只有20年，那企业要用的办公楼由谁来建？是政府建设好出租给我还是自己建？如果是我自己建设，只有20年的使用期，我该投入多少去建办公楼？到期后产权怎么划分？”张详说，希望前海能尽快公布操作细则，“我相信没有任何一个老板希望自己的企业只有20年或更短的生命。如果20年后再续约，那时环境成熟了，所有的条件都不一样了，地价也相应上升，续约企业的成本会大大增加。”但张详也不否认，对于刚起步且资金紧张的企业来说，土地年限缩短，首期投入较小，降低拿地成本，有利于企业发展。
广东省社科院区域竞争力研究中心主任丁力也提出疑问，前海土地改革的弹性年限，既然可以缩短至20年，那能否延长至100年呢？否则改革并无创新之处。
遏制炒作：地产商如何“接招”？
在寸土寸金的深圳，多家地产巨头都在瞄着前海，期望能在“特区”中分一杯羹。前海的土地升值空间巨大，但《要点》的出台令地产商不得不重新衡量进退。“前海土改政策可以有效遏制囤地炒地以及房地产过热现象。”郭万达表示，《要点》明确限制土地转让年限，也明确要将土地使用权出让收入的15%～20%划入前海深港合作区产业发展基金，这在一定程度上遏制了炒作行为，也保证了政府在土地升值后的利益。
“前海土地改革另一亮点是将土地资源与地上资产捆绑起来，传统的住宅开发商较难适应。”前海的土地资源还将与资本进一步捆绑在一起，实现土地、资产、资本三位一体化综合管理。前海开发投资控股公司人士表示，将探索土地增值收益分配调节机制，比如企业自用和出售的地块出让，经前海管理局批准方可转让，且转让方应将一定比例的增值收益上缴前海管理局。
早在两年前，前海便已明确四项税收优惠政策，“仅有15平方公里的前海，税收很大一部分让利给了企业，那如何保证行政机构的正常运营？参与分红土地升值利益或许是资金重要来源之一。”郭万达说，管理局以土地资本化为重点，着力提高市场化运作水平。同时政府希望控制地价的上涨幅度，保证入驻的各大企业都能在前海得到合理的配置。甚至规划在特定区域降低地价，以降低企业运行成本。
在前海14.9平方公里用地中，未出让用地即政府掌控用地为7.8平方公里，这部分未出让用地剔除水廊道、道路及振海路公共绿地后的净用地仅3.07平方公里。此前，由于历史原因，前海片区因为靠近港口，有约4.8平方公里的土地划拨给了招商局、中集集团和深圳国际三家企业，三者合计占据前海总体面积的三分之一，被称为前海区域内的“三大地主”。
而此时，一场企业与地方政府之间的角力已进行多年。早在去年，便有传言称政府正在商议收回三大地主所拥有的4.8平方公里土地，而招商局下属的招商地产有关负责人曾表示“招商净身出户几乎是不可能的事情。”尽管前海管理局之前通过媒体表示“不存在三大地主之说”，但截至今年6月底，还并没有详细方案解释如何处置三大集团所拥有的4.8平方公里土地。王锦侠也明确告知记者，关于三大集团所有地块由深圳市规划和国土资源委员会与企业协调处理，决定权不在前海。
事实上，前海正在努力避免前海开发地产化。目前，深圳市政府的立场是希望前海土地开发要与产业挂钩，所以更偏向产业方向，而房地产却不在鼓励产业内；同时，纯地产项目难以获得，开发商要想参与前海发展，必须寻找产业合作伙伴。
在前海整个区域策划以及土地使用方面，前海管理局扮演着规划、具体项目实施的工作，具体到土地问题则由国土局和深圳市政府负责。但不管三大集团所拥有的4.8平方公里土地最终如何处理，管理局都将参与分配土地升值所带来的红利。
（《小康》实习记者黎莉芩对本文亦有贡献）
《小康》2013年第07期
