中国楼市“崩盘论”听起来或许有些危言耸听，但经历了“大跃进”的三四线城市楼市泡沫越积越大，泡沫破裂的可能性也就越来越大。2013年，全国楼市总体看涨的同时，不能排除局部下跌，甚至是局部大跌的可能性。
房价涨了跌，跌了涨，成交却一翻再翻；投资客抱怨“不给买”，刚需群体依旧高呼“买不起”。转眼间，惨淡开局，红火收场，2012中国楼市已经尘埃落定。作为十八大开局之年，2013注定不会平淡，中国楼市又将何去何从？
房价或将上涨
回首2012年，楼市成交虽时有震荡，但全年表现较为出色，七八月淡季不淡，“金九银十”也得以延续，到了年底，全国楼市又出现了一波较为明显的翘尾行情。
据国家统计局日前公布的数据显示，2012年1-11月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比上涨2.4%。其中住宅销售面积为81500万平方米，同比上涨2.3%，是2012年首次同比增长。单月情况看，11月商品住宅销售面积环比大增23.9%，销售金额环比上涨18.3%。
对此，链家地产研究部研究员张旭分析称，11月商品房成交量环比大涨，说明目前购房者入市积极性有明显增加，其主要原因在于对市场预期相对乐观，很多购房者看涨2013年楼市。
其实看涨的不只是购房者。根据国家统计局数据，2012年1-11月，房地产开发投资64772亿元，同比上涨16.7%；前11个月，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，明显收窄达3.2个百分点。这也表明，房企对后市预期较为乐观，供应和拿地意愿进一步提升。
楼市看涨似乎已成共识，但到底能涨多少，人们众说纷纭。
近日，德银、高盛等外资投行陆续发布研报称，中国内地房地产市场复苏超预期。花旗预计短期内一二线城市将继续跑赢大市。而德银则预判，2013年开发商重拾定价能力，房价可升5%-10%。
“2013年房价还会温和上涨。”这是著名经济学家茅于轼的预测，在他看来，投资渠道匮乏、土地有效供给不足是房价坚挺的重要原因。
原建设部副部长、中国建筑协会理事长宋春华则认为，房价尚不具备全面上扬的动力，“随着一线城市对土地供给力度的调整和住宅项目预售许可的颁发，将很大程度上缓解房价上涨的压力。至于二三线城市，短期内仍将以消化库存为主，房价趋稳。”
另外，对2013年房价走势持暴涨或暴跌观点的人也并不少见。
早先华远集团董事长任志强对于房价“3月后报复性反弹”的预测引起不小的争议。任志强解释自己做出判断的原因是，“现有的库存大概在3月份以前就能基本上消化得差不多，而新的供应却还没有看到，所以3月份以后可能出现房价暴涨。”
不过，他所说的暴涨与人们理解的一般意义上的暴涨内涵不同。任志强强调称，暴涨不是指房价翻倍才叫暴涨，而是指房价上涨高于收入增长。
近日，任志强再度修正了自己有关房价的“预言”，将房价暴涨的时间点提前，相较于“3月房价暴涨”的论断，他更倾向于“房价3月之前就会暴涨。”
而经济学家谢国忠则是坚硬的看空派，他认为目前房价有所回升只是“死猫反弹”，“中国房价朝下走可能很多年，至少5年，掉一半的可能性非常大。”
政策调控 “稳”字当头
中国楼市是个名符其实的政策市。虽然2012年楼市没有出台什么大的调控政策，但从年初中央经济工作会议提出的“坚持房地产调控政策不动摇”，到年末的“北上广限售限购从严”，楼市调控从未放松。即便多地地方政府明里暗里进行“政策微调”，也都被中央及时制止打压下去。
面对2013年，楼市政策又将有什么新变化呢？2012年12月4日，中央政治局会议强调，“加强房地产市场调控和住房保障工作。”2012年12月中旬召开的中央经济工作会议则提出“继续坚持房地产调控政策不动摇。”
对此，业内解读：政策核心“稳”字当头。第一，保证经济增长是首要任务，楼市调控加码可能性相对较小；第二，政策表态中未提及“促进房价合理回归”，说明中央调控楼市的决心比之前小；第三，考虑到巩固前期调控成果，防止房价报复性反弹，限购、限贷、限价等政策不能轻易退出。
所以，不出意外，2013年楼市调控基本上应该是老政策微调整。
改善性需求是2013年中国楼市和政策走势的一大看点。国务院发展研究中心主任李伟近日在第四届中国经济前瞻论坛上特别强调,针对2013年错综复杂的形势，在总结各地经验的基础上，进一步完善限购政策，使其既能充分发挥在限制投机、投资性需求方面的积极作用，又不影响首次置业和改善型需求的及时释放。
不过，也有业内人士提醒称，近日来，多个城市出现“地王”频出、成交回暖的态势，不能排除调控适度从紧的可能性。
如若政策从紧，最有可能的举措便是备受瞩目的房产税试点扩围。住房城乡建设部部长姜伟新在近日召开的全国住房城乡建设工作会议上表示：“我们将配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。”
风险点 三四线
前两年，为了规避限购令，诸多房企开始纷纷走向三四线城市。但是，物极必反，房企的蜂拥而至导致三四线城市商品房供需矛盾急剧逆转，投资风险不断加大。
根据克尔瑞“中国城市房地产市场风险排行榜”数据，全国城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。而287个测评城市中，房地产风险排名倒数前三的分别是深圳、北京和上海。
国家统计局的统计数据同样证明了这一点。2012年11月，70个大中城市中有53个住宅销售价格上涨，北京、上海、广州等一线城市涨幅迅猛，而房价下跌的城市中除温州外，几乎全部是济南、丹东、呼和浩特等三线城市。
面对全国楼市“一线涨、二线稳、三线跌”的局面，保利、金地等大型房企开始抛弃“到三四线去”的口号，调整布局，重回一二线。在2012年9-11月期间，大型房企掀起了一轮拿地高潮，北京、上海、广州、天津等地连续刷新地王纪录。
伴随着大型房企“重回一二线”战略布局的调整和落实，这些城市的住宅市场也必将随之不断升温。“地价房价联动，可能造成的房价反弹。”业内人士提醒人们注意投资风险。
需注意，这里所谓一二三四线城市，是通过城市GDP、人口、可支配收入等多项指标，在全国280多个城市中划分出的公认的城市体系。目前，公认的一线城市仅有4个，即北京、上海、广州、深圳；而二三线城市则因各房产机构标准不同有所差别。
与此相关，中国楼市还有一个不容忽视的风险信号：经历了“大跃进”的三四线城市楼市泡沫越积越大，泡沫破裂的可能性也就越来越大。2012年鄂尔多斯楼市崩盘即为前车之鉴。经过轰轰烈烈的批量造福、大盖楼房后，如今的鄂尔多斯已经成为众多投资者的噩梦。
这次是鄂尔多斯，下一次是谁，没人说得清。
中国楼市“崩盘论”或许有些危言耸听，但兼听则明，偏听则暗，投资者需时刻牢记：市场有风险，投资须谨慎。
《小康•财智》2013年第01期
