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  2011年11月《小康▪财智》
  栏目:公司产业
将调控坚持到底

★文 /《小康•财智》记者 刘上

  
 
  10月,全国楼市“金九银十”彻底梦碎。据中国指数研究院数据显示,本月,其检测的30个城市中,六成城市成交面积环比下降,平均跌幅为18.34%,5城市跌幅超过30%。其中三亚跌幅最大,达52.57%;其次是宁波,跌幅为45.62%。
  在价格方面,多数城市成交价格波动不明显。但总体来看均价环比下降的城市增加,重点城市中上海、重庆下降幅度较大。同时杭州等城市品牌企业旗下楼盘也不断降价促销,开始有价格松动迹象。
  以限购为主导手段的楼市调控是否会放松,成为近期业界讨论的热点。法国巴黎银行亚洲证券首席经济学家陈兴动表示,房地产调控政策实施一年多之后,目前进入了一个关键时期。比较理想的调控效果是,从现在开始房价逐步下调,到明年年中平均价格下调10%-15%,这样既不会对宏观经济走势造成重大冲击,又能够满足公众对房地产调控的基本预期。
  而全国工商联房地产商会会长聂梅生则表示,当初设定的调控目标现在已是胜券在握。后续的调控既不能让房地产像去年那样泡沫化影响经济,也不应该让房地产下挫过猛影响经济,这个度应该拿捏好。
  而就在此时,全国范围首套房贷利率提高以及珠海市“限购+限价”双限版调控新政出台,给了担忧调控松动的市场一个明确答复。
  
  
  
 
  北京 最惨的“金九银十”
  据北京房地产交易管理网数据显示,截至10月30日,今年九、十月北京新房与二手房共成交26085套,同比下降48%,创3年来同期楼市成交量新低。其中,10月北京一二手房全月成交量不足13000套。
  在成交量大幅下滑的同时,均价也出现环比下降。据北京中原市场研究部统计数据显示,今年“金九银十”北京商品房住宅成交均价为20723元/平方米,同比上涨了7.6%,但与今年7-8月均价相比,下降了6%。
  张大伟表示,造成这一局面的原因,除了限购后“房票”的持续消化外,房价未回调到位是原因之一。他表示,目前,通州、大兴等区域都有明显房价下调的项目,全市大部分商品房项目的优惠幅度和二手房的议价空间都有所增加,但是相比购房者的心理价位依然存在差距。随着调控政策的延续,市场需求对价格下调的幅度期待值越来越高。
  新项目滞销,北京楼市的库存压力进一步加大。北京中原地产分析,按照目前的库存消耗比,即使目前不新增供应,消耗库存也需要超过22个月的时间。如今龙湖、星河湾、万科、中海、华润等大房企纷纷加入降价大潮,降价促销似乎已成大势所趋。
  
  上海 年末“大拼跌”
  10月,上海楼市成交低迷,直到一股降价潮突袭,才导致本月最后一周成交量反弹。据德佑地产数据,本月最后一周,上海市商品住宅成交面积为13.87万平方米,环比前周大涨46.78%;而成交均价为19331元/平方米,环比前周下跌一成。这也是近半年来,上海商品住宅成交均价首次跌破2万元大关。
  不过,成交的最后翘尾并不足以将楼市拖出“泥潭”,10月楼市量价齐跌已成定局。43.7万平方米的成交量仅相当于去年同期的三分之一,即使环比9月,也大幅下挫23%。
  面对资金压力,一些开发商坐不住了,“真刀真枪”打折促销,范围蔓延至外环以内的新建住宅,打折幅度甚至达到了7折。这导致诸多降价楼盘业主奔赴销售现场维权,楼市乱象频生。最终催生出了一纸“限降令”,降价20%需重新备案。
  对此,分析人士认为,此轮上海楼市的降价风暴,无论从速度上还是深度上,都大大超出了市场预期。政府此举可以控制房价下跌幅度较大的项目入市时间,在一定时间内抑制房价失控,从而保证房地产市场的整体稳定。但开发商为了保证资金链,今年第四季度的楼市降价趋势有望越发明显。
  
  重庆 降价保量
  金九银十不尽人意,重庆楼市保量迎降价。据克尔瑞发布的报告显示,2011年10月,重庆楼市成交商品房17091套,与9月成交13651套相比,涨幅25.20%。9-10月累计成交商品房30742套,日均成交超过了500套,与全国各大城市相比,排名第一。排名第二的武汉日均成交约407套,其他各城市最高不超过266套。
  分析认为,在全国楼市普遍低迷的市场环境下,重庆楼市的成交量仍居高不下,跟重庆的房价水平有很大关系。与一线动辄破2万元/平方米的均价相比,在秋交会期间高层建面6150元/平方米的价格相对较低。另一方面,受近期楼市低迷影响,大多数楼盘都在价格上有一定的松动,这直接导致了刚需客户群的置业冲动。
  业内传闻四大国有银行在10月末的新增贷款猛增,两家国有大型银行更证实,上月底起信贷闸门已松动。分析人士普遍认为,一旦信贷政策松动,卡在开发商脖子上最严厉的一把“刀”就不见了,急剧释放的刚性需求,在能够得到银行贷款的支持下,将为开发商带来一波“热卖”的高峰。
 
 

 
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来源:小康杂志
发布时间:2011-11-18


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