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  2011年06月《小康▪财智》
  栏目:公司产业
“红5月”再现

★文 /《小康•财智》记者 刘彦华

  5月,全国多城市楼市呈现回暖势头。中国指数研究院数据显示,其监测的30个城市中,近七成城市成交面积环比上涨,5城市环比涨幅超过50%。其中涨幅最大的是大连,上涨幅度达166.03%,受当地调控政策影响,大连市场4月成交量大幅缩水,本月成交量则大幅上升。其次是厦门,上涨幅度为93.08%。另外,深圳本月受楼盘降价促销影响,成交量上涨逾五成。南京受品牌房企推动,楼市明显升温。本月监测的10个重点城市中,除重庆外,成交量普遍上涨。全国再现楼市“红五月”。
  开发商虽然仍有观望和试水心态,但大多数开发商仍不舍得放弃“红五月”的推盘契机,5月集中放量的现象频现各城市。
  随着房地产调控的步步紧逼,一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。卖股、卖地、卖项目,十八般武艺上阵,难解房地产企业的巨额资金饥渴。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为,目前全国房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速,出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象,企业融资环境明显趋紧。今年二季度房企资金可能进入预警区间,达到与2008年类似的紧张状态。
  
  北京 楼市进入促销季
  纵观刚刚过完的5月,北京楼市住宅成交并没有达到红五月的预期,整体只是有小幅上涨。根据北京市房地产交易管理网的数据,5月北京市共成交新房商品住宅7346套,比4月高出约5.1%。同期,北京新建商品住宅的预售套数达到5980套,供需差额仅为1366套。而自去年下半年以来,北京楼市一直保持着严重供不应求的局面。
  受此影响,市场库存继续维持在高位。根据北京市房地产交易管理网的数据,截至6月5日,北京市场的可售期房住宅为66685套,可售现房住宅35374套,新房总库存量突破10万套大关。
  销售形势持续低迷,新增供应量继续增加,同时,5月“一房一价”的出台,使得本月北京楼市再增12个降价住宅项目,而且5月北京住宅市场开盘均价为23467元/平方米,比4月下跌7.19%,同比2010年5月下跌21.09%。链家地产首席分析师张月认为,出于完成半年度销售目标和资金尽快回笼的目的,6月份北京或将有更多的开发商做出价格让步,并可能带动新房市场的整体价格出现下调。
  
  上海 高端项目“团购”成风
  来自佑威及楼市专评网联合提供的数据显示,2011年5月,上海市商品住宅成交面积为83.1万平方米,环比上涨29.8%,比去年同期高了167.84%;成交均价为21945元/平方米,环比上月下跌了0.64%,比去年同期下降了1.58%。业内人士分析,成交量水平的总体低迷预示着开发商回款不好,加上融资难,融资成本的变高,资金越来越吃紧。可以预见,越来越多的楼盘会加入到降价的行列。
  另外,本月高端项目开始大量推盘,信托纷纷出手大虹桥,使得楼市“团购”成风。5月16日,青浦海源别墅一日内售出11套别墅,总销金额高达3.2亿元。与此同时,松江达安圣芭芭花园月销67套别墅项目,同处佘山的上海紫园周成交套数34套,成交均价高达10万元/平方米。市场传闻,这些高端项目热销也与信托参与有关。
  随着调控逐步深入,目前商品房土地的出让获批难度加大。即使获批,在容积率上也有严格约束,各高端项目的开发商纷纷转投大平层产品。因此,现在低容积率的别墅项目几乎成为了“绝版品”,较受投资需求青睐。但也有业内人士坦言,无论是参与信托的投资者还是自住购房者,面对利好时,置业不可盲目。
  
  深圳 环比数据疯狂掐架
  经过几个月来的僵持,深圳楼市终于降价了,均价已跌回到两年前。深圳市规划国土委数据显示,5月份深圳新建商品住房成交均价为15262元/平方米,相比4月份的20295元/平方米下跌24.80%,为自2009年7月份以来的最低水平。
  然而,5月环比数据疯狂掐架。官网称均价降25%,权威机构称降10%,而企业数据则显示涨逾1%。其中各方提供的数字相差之大,令人深思的同时也值得玩味。
  分析人士称,深圳5月楼市成交均价下跌,主要是成交结构变化造成的,并非真正的降价。深圳5月份批售项目主要集中在价格相对较低的龙岗区,批售价位区间段20000元/平方米以下的占比80.12%。
  世联地产市场研究部总监、首席分析师王海斌分析认为,从数据上看,未来依然会是“量增价跌”的局面,但能否促成市场真正的降价,那要看政策的持续力。通胀预期和供应不足背景下,支撑房价的因素仍然存在,开发商现在是在咬牙切齿地被迫降价,而不是基于市场判断的降价,如果限价、限购等政策一旦放松,房价将反弹。

 
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来源:小康杂志
发布时间:2011-06-17


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