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  2010年12月《小康▪财智》
  栏目:公司产业
房价涨跌两极分化

★文 /《小康•财智》记者 刘彦华

  月初停止三套住房公积金贷款,月中发布“限外令”,加上央行先后两次上调存款准备金率,11月楼市调控的脚步并未停止。受政策叠加效应影响,本月全国楼市出现了较为明显的两极分化。据中国指数研究院数据显示,11月其监测的30个城市中,12个城市成交量涨幅超过10%,10个城市跌幅超过10%,其中温州涨幅高达157.08%,广州跌幅则超60%,涨跌差距进一步加大。从成交价格看,本月楼市价格走势较为平稳,大部分城市价格涨跌不大。重点城市除深圳跌幅较为明显外,其余均无明显涨跌。这也说明,调控政策仍未能使主要城市房价回落。
  北京科技大学管理学院教授赵晓认为,在经济与物价“双高”增长,流动性过剩格局亦未改变的背景下,房价出现大幅下跌是极小概率事件。从市场表现看,只要开发商一降价,房子很快就会卖完,说明供不应求的基本格局并没有根本改变。市场看不见的手在与政府看得见的手的较量,仍略占上风。
  史上最严厉的调控政策出台两个月,未能挡住房价上涨步伐,业界开始担忧第三轮调控政策出台。多位业内人士分析认为,政府可能已经准备好第三次调控,目前只是在等待时机,并且都重点强调了出台房产税和继续加息的可能性。
  北京:量价齐升 迟来的“银十梦”  
  或许没有人会想到,已随二次调控破灭的“银十梦”竟会在11月得以实现。本月,北京房地产市场包括成交量、成交价格、开盘项目数量在内的几乎所有交易数据均全面飘红。北京房地产交易管理网的数据显示,11月北京楼市期房住宅总成交量为10107套,环比10月上涨了46.6%,继9月之后单月成交量再次突破万套,成为4月底宏观调控以来成交量第二高的月份。成交价格也回归了向上的势头,亚豪机构统计显示,11月北京商品住宅成交均价为21735元/平方米,环比上涨8.2%。此外,数据显示,11月北京楼市合计取得预售许可证的期房住宅项目达到了43个,提供房源总套数达到了12732套,供应总面积145万平方米,环比10月同期分别上涨了186%及157%。
  业内普遍认为,近期保障房大量签约以及“毖后而不惩前”的预售资金监管政策是11月北京楼市出现异动的直接原因。但对于后市如何,业内观点分歧较大。北京中原认为,预售资金监管政策12月开始实施,市场将再次出现供应短缺的现象,结果就是房价上涨可能性增加。而中经联盟秘书长陈云峰认为,缺钱是目前多数开发商的普遍状态,加之资金监管政策的实施,应该说非常明确地逼迫开发商降价促销。
  上海:成交大幅下滑 价格依然坚挺
  中国房产信息集团公布的最新数据显示,受到10月供应量萎缩的影响,11月初上海楼市成交量低迷,中旬以后成交量开始反弹,整体成交量从10月的131.91万平方米下滑到94.86万平方米,环比下滑28%。而平均成交价格则在10月上涨4.1%的情况下,继续上涨2.7%,达到22627元/平方米。
  分析近期楼市表现,业内人士认为,10月以来的限贷、限购新政策作用只持续了一个月,就被市场上用假离婚、借用身份证等方式化解;楼市在通胀的推动下需求逐步回暖。从目前市场表现来看,买家还在积极入市,开发商也将在12月的年终最后一个月加大推盘。预期12月的供、需量会止跌回升,房价在短期回调后继续下跌可能性不大。
  不过,动迁房集中提前上市,成为了本月楼市的一大亮点。10月份上海地方政策“沪十二条”发布,规定动迁房上市时间从5年缩短至3年。不久,动迁房上市操作细则发布,3~5年的动迁房正式进入商品住宅流通市场。受此影响,上海二手房市场,在中心区域成交量全面下跌的同时,外围区域成交明显放量。统计数据显示,11月份,宝山成交环比上涨30.77%、松江成交上涨达到47%。据估计,这部分动迁房数量有数万套,可有效缓解外郊环区域房价的上涨压力。
  深圳:量价齐大跌 成交结构是主因
  11月,深圳新房成交量价暴跌,二次调控效果显著。根据21世纪不动产对深圳国土局的监测数据,11月深圳新房共成交18039套,环比下跌49.04%,继10月的小跌幅后再跌40.38个百分点,同比下跌54.06%;成交面积233174.3m2,环比下跌48.96%;成交均价为21513 元/m2,环比下跌16.15%,与2009年10月的均价相比下跌6.70%。
  业内人士分析,本月深圳楼市价随量跌局面的出现,主要受成交结构调整影响。近期成交热点集中在宝安、龙岗和南山区,其中宝安、龙岗两区的成交占全市总量的八成以上。成交户型主要是一些中、小户型或者由中小户型构成的合拼户型。这些户型结构的房子价位普遍偏低,从而拉低了全市均价。
  但搜房网数据监控中心认为,现在讨论深圳房价将大幅下跌还为时过早,一方面近期房价下跌与开发商降价促销相关;另一方面近期市区特别是深圳房价标杆南山区新盘入市少,成交量萎缩,这很大程度上降低了全市房价。明年房价会后下跌20%,还有待对后市及国家政策的进一步观察。

 
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来源:小康杂志
发布时间:2011-01-11


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