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  2010年06月《小康》
  栏目:封面故事
新政阻吓作用大于实质作用

★文 /《小康》记者 鄂璠

     只要“18亿亩”的红线不动,百姓就认定房产是稀缺资源,晚买不如早买;只要货币政策继续宽松,通胀预期就是挥之不去的幽灵,购买实物资产就是防止存款贬值的最佳选择
  《小康》:您认为楼市新政出台后的房价走势如何?
  许小年:房价可能先小跌后大涨,因为新政并没有改变供给和需求的基本格局。
  《小康》:高房价的根本原因是什么?为什么房价只会小跌?
  许小年:高房价的根本原因是供需失衡,失衡下的价格走势由预期支配,对预期影响最大的短期因素是货币供应,长期因素则是土地供应。若想抑制房价,政府应当紧缩货币供应,放松土地供应,而实际执行的政策正好相反。
  “国十条”只字未提土地供应和货币供应,只要“18亿亩”的红线不动,百姓就认定房产是稀缺资源,晚买不如早买;只要货币政策继续宽松,通胀预期就是挥之不去的幽灵,购买实物资产就是防止存款贬值的最佳选择。
  《小康》:您如何看待目前楼市新政对市场带来的冲击?
  许小年:新政对市场的冲击主要是心理上的,阻吓作用大于实质作用。在房价可能走低的猜想中,人们从抢购转向毁约或推迟购买,房价于是停止上涨。
  《小康》:决定楼市下一步走向的是哪些群体?
  许小年:当然是开发商,他们预见到需求不会发生根本的转变,所以并不急于抛售,而是采取了观望态度。目前他们手中现金充裕,没有任何回笼资金的压力,只有当资金链条吃紧时,地产商才愿意考虑降价促销。
  《小康》:在您看来,后续还会出台更严厉的调控政策吗?
  许小年:如今决定政策的,不仅仅是中央政府维护民生的意愿,还有地方政府强烈的政绩冲动。人们已经注意到,在每次打压楼市的风暴中,地方政府都“集体失语”。而每逢楼市下跌,地方长官总是竭其所能,力挺力托。
  房地产有很高的产业关联度,楼市如果垮了,一损俱损,钢铁、水泥、建材等都受影响。如此一来,GDP保八怎么实现?投鼠忌器,更重的拳头只是理论上的,即便出台,估计也是高高地举起,轻轻地落下。
  《小康》:您刚才提到,高房价的根本原因是供需失衡,是什么影响并决定了供给与需求?
  许小年:决定房地产长期供给的最重要因素是土地。在现行政策下,土地供应已被封顶,“18亿亩”农地的红线成了名副其实的高压线,若死守这条红线,可开发的土地就会越来越少,居民自然想到“房产永远是稀缺资源”。日渐稀少的土地等于给房价上了保险。对短期供给影响最大的是2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机。
  城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高等是影响需求的长期因素。这三个长期因素都很重要,但不能解释房价在短期内的暴涨。决定需求的短期因素中,最重要的是货币供应。2009年广义货币M2增加了27.7%,同年名义GDP仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲,实体经济不需要那么多钱,多余的20个百分点的钱去哪里了?楼市和股市。就像给病人输血,一旦超过了身体的需要,必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来,经济学上称为“泡沫”。
  《小康》:您认为如何才能平抑房价?
  许小年:抑制需求、增加供给,调节供需的关键是改变市场参与者的预期。
  要改革土地制度,增加土地供应,打破政府垄断,利用市场机制平抑地价,彻底消除“房产永远是稀缺资源”的预期。央行需要收紧银根,银根一收,不仅贷款少了,而且通胀预期下降,居民买房保值的动机减弱,需求就会进一步降低。当需求疲软时,开发商就要考虑停止捂盘,增加供应。

 
编辑:翎翾
来源:小康杂志
发布时间:2010-06-01


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