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——对话北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春
对于全国范围内的房地产市场，也应该普查、摸清底数，才能以此去调控市场，确定一手房市场规模多大，二手房市场如何流动，整个房地产市场就盘活了
涨幅不应该像去年那么大
《小康》：2009年全国楼市销售火爆有目共睹，据您预测，2010年的房地产市场总体走势是怎样的，量价都会继续上涨吗？如果继续上涨，涨幅与2009年相比会是怎样的？
冯长春：我认为2010年的房地产市场从量和价上都会保持一个向上的总体趋势，房子的供应量会增加，但不会增加得太快，价格也仍然会上涨，但不会出现像2009年那么大的涨幅。总的趋势是平稳上涨。
从量上来讲，我们可以看到，今年政府在加大保障性住房的建设力度，虽然从施工层面上投入建设的总量还在增加，但现房的供应量估计不会增长的太快。因为房地产都有一个建设的周期，那些保障性住房至少也要一年后才能上市。而对于商品房来说，在今年政策的调整下，原来拿地的那些开发商，可能有的当时拿地的价格很高，如果今年的房价比他预期的低，他就会放慢开发速度观望一段时间，这也会影响这部分商品房建设以及投入市场的速度，使供应量的增长幅度降下来。
从价格上来讲，我认为总体趋势还将处于一个涨的过程，一是因为需求的刚性，二是因为土地的稀缺。只是涨幅应该不会像去年那么大了。
《小康》：有人提出疑问，2009年在金融危机的影响波及下，像美国这样的一些国家房地产市场都不行了，而我们却在逆势上涨，而且涨得更高更凶了，原因是什么？
冯长春：我想可能与多方面有关。主要有：一是和我们国家宽松的货币政策有关，搞房地产完全靠自有资金是不可能的，没有哪个开发商能有那么多钱。在宽松的货币政策下，银行给开发商贷款，开发商手里有钱了，肯定就敢往市场里投资了；二是国家为了促进房地产市场发展还出台了一些优惠政策，比如减免税收、降低首付比例等，增强了民众的购买力，又促使房价进一步上涨；三是消费心理，大家看到房价猛涨就觉得自己也赶紧买吧。
房价为什么一直涨
《小康》：按照您的说法，房价上涨是一个多种因素综合作用的结果？
冯长春：是的，房价的上涨不可能是单一因素就能决定的。有人提出地价上涨了，成本提高了，房价就会跟着上涨，我认为那只是一个因素。我常常反问他们，如果地价降下来房价就会降下来吗？房价主要还是由市场供需决定的。除此之外还有其他原因，例如城镇化、人口不断向大城市流动，以及建筑物材料价格的上涨、人工费用的上涨等等，都会共同作用促使房价上涨。
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