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  2010年02月《小康▪财智》
  栏目:公司产业
“国十一条”下的房市变局

★文 /《小康·财智》记者 睿平

  “国十一条”给人第一感觉似曾相识。但其实政府是把上两次宏观调控当中管用的都综合了起来,因此这次极具针对性和可操作性。
  新年伊始,国务院终于下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(俗称“国十一条”)。面对民众颇有抱怨,2009年下半年以来如脱缰野马一样的楼市,政府再次挥出调控重拳。
  “这次调控最大的特点就是因地制宜,没有采取一刀切的政策。还有它的可操作性,这都体现出政策的水平和智慧。”在接受《小康·财智》记者采访中,全国工商联房地产商会会长聂梅生用过去十年里的数据、曲线事实告诫人们,千万不要轻视每次国家宏观调控政策的主导作用与威力。
  “你比如说,‘国十一条’明确提出防止境外热钱冲击我国房地产市场,这一点就非常重要。但流动性今年是适度宽松不变的,必须监控流动性的走向。 2010年第一周就放出来了6000亿,相当厉害。此外,还明确提出国有资产监管部门要进一步监管国有大企业的问题,国企地王的问题明确地提出了。去年这个事情意见闹得就很大。现在,非常具有可操作性的文件在控制资金流向。”聂梅生信手举了几个例子。
  聂梅生认为,中国的房地产如果往前看十年,应该说政策永远是起主导作用的。“这次‘国十一条’出来之后很多朋友问我这些政策怎么都似曾相似,会有效吗?我说不要有怀疑。在2009年年初前后房地产下滑非常明显的时候,政府立即出台了刺激性一揽子的救市计划,结果马上就有了一个向上的箭头,非常管用,作用一直释放到现在,迎来了‘国十一条’,所以政策是起主导作用的。如果问2010年的楼市怎么样,还不如问政策。”
  “国十一条”的背景
  想真正读懂“国十一条”,必须要看清它的背景。2009年到底发生了什么?聂梅生认为,2009年如果用三个字可以说的话,就是“超预期”。“我想从政府层面、开发商层面、老百姓层面、银行层面,可能都没想到走出这样一个行情,房价持续9个月的走高。”
  回首2009年房市,支持它疯狂的是“三高一低”——高房价、高货币投放率、高地价和低的保障性住房供应量。
  有数据表明:2009年房价连续10个月回升。虽然9月份的时候交易量曾经有所下降,有一个小小的波折,但是后来立即上来。到了第四季度,房价的增幅曲线斜率大大地高于2007年房价涨得最快的时候的斜率,比它要陡峭得多。
  “所以2009年不仅是达到了当年的新高,同时也达到了中国房地产历史上涨幅最快的一个高点。这两个涨幅差得很远,尾线一直这样上去,无疑是把中国的房地产推向了泡沫。”聂梅生说。
  第二个高是在货币投放率上。据统计,2007年加上2008年才只有7万多亿,2009年一年估计就是在9万亿以上,直奔10万亿。
  “这么多的充裕的流动性在这里,怎么会不买房?怎么会交易量不上升?”聂梅生认为这个背后也有几个原因:第一,利率非常低,在利率这么低的情况下当然按揭贷款的成本会低了。第二,又是首付只有20%,原来是30%,甚至于有些银行做得比20%还要低。第一次钱交的少,后面利率又低,这么低的利率,贷款利息还要打7折。这样的情况之下,钱是哪儿来的?从银行出来的。
  “实际上这是非常重要的,就是银行在让利。银行是商业银行,凭什么让它打7折?它是靠利息来维持它的运行的。这么一打7折,银行的利润就让给了房地产市场。”聂梅生认为,这是在特殊情况之下极其宽松的货币政策。
  第三高就是地王,从2009年第一季度起各种地价就是在上升,财大气粗的国企地王频现。
  “其实中国的住房真的不能全靠市场解决,尤其在这么一个宽松的特殊环境之下出台这些政策,促使房价上升了。”聂梅生叹息。

 
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来源:小康杂志
发布时间:2010-03-01


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