刘先生是一家独资企业的老板。经过几年在生意场上的打拼,他的公司已小具规模。为了进一步扩展业务,扩招员工,刘先生决定购置房产,以解决企业职工的住所问题。经过一番考察、比较,刘先生看上了离公司办公地点较近的一处价值100万元的房产。
鉴于刘先生的双重身份选择,他既可以以企业的名义购入再出租给职工,又可以以自己的名义购入房产然后再出租给职工。这两种不同的购入方式,税负情况是不一样的。对刘先生来说,哪一种方式更划算呢?
假定该房屋预计使用年限为30年(报废后不考虑残值);该房产全部出租时,当地同类住房每月租金为2万元;贷款年利率为5%。
下面我们来看这两种方案是如何影响刘先生的税负的。
方案一:刘先生以独资企业的名义购入,企业每月向职工收取租金。
以这种方案购入房产时,独资企业除支付购房款外,每年还应缴纳房产税、营业税和个人所得税。
因提供出租服务,独资企业每年应纳营业税为1.2万元(租金收入的营业税税率为5%);应纳房产税为2.88万元(税率为12%)。
根据《征收个人所得税若干问题的规定》(国税发[1994]89号)的规定,纳税义务人出租财产取得的财产租赁收入,在计算征税时,可依法减除规定费用和有关税、费。所以,计算租金收入应纳个人所得时,可扣除有关的营业税、房产税。按此计算,财产租赁所得应纳个人所得税为3.12万元。
所以,刘先生和其独资企业纳税合计为7.2万元。
方案二:刘先生向独资企业贷款企业资金100万元,以自己个人的名义购入房产并每月向使用房屋的职工收取租金。
根据规定,纳税年度内个人投资者从其投资企业(个人独资企业、合伙企业除外)借款,在该纳税年度终了后既不归还,又未用于企业生产经营的,其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配,依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。
独资企业每年从刘先生处收取利息为5万元。独资企业利息所得应纳个人所得税为1万元。
此外,按规定,个人按市场价格出租的居民住房,房产税按4%征收,营业税按3%征收,个人所得税按10%征收。以此计算,应纳营业税为0.72万元;应纳房产税为0.96万元;个人租赁所得应纳个人所得税为1.39万元。
所以,刘先生和其独资企业纳税合计为4.07万元。
显然,第二方案对刘先生更有利。因而,考虑到税收的因素,选择向企业贷款并以个人名义购房的方式,不失为明智之举。
当然,合伙企业的自主创业投资者也可比照上述原理进行筹划。在寻找税务专家进行税收筹划指导的同时,自主创业者也需密切关注与创业密切相关的一些税收优惠,甚至在创业前,许多税收优惠便是一个重要的参考因素。比如,托儿所、幼儿园、养老院提供的育养、婚介等服务,医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务,学校和其他教育机构提供的教育劳务以及从事科技研究取得的技术转让收入等,不缴营业税;符合国家规定的民政福利企业和废旧物资回收企业,享受一定的增值税免税、减税待遇。