 在目前萎靡的房地产市场,许多人都在观望,今年中国的房价走向到底如何呢?今年房地产是否真会出现拐点? 房地产真正的变化在明后年 去年,中国的房价涨得非常猛,应该说是出现了一些比较疯狂的行动,但是,去年下半年之后,房地产就开始出现一些躁动,包括房地产专家、房地产商以及一些政府官员都有一些不同的看法,专家之间、房地产商之间也产生很大分歧。 这个变化大家是有所预期的,感觉中国2008年一直是变化的。有人说房地产正在出现一个拐点。拐点就是增长周期的繁荣期已经过去了,已进入一个调整,就是增长速度放慢,甚至是房价的下跌。但按照我的看法,这个拐点应在2009年。我对今年房地产的判断叫做半个拐点,就是需求的拐点。 整个房地产的需求可以从两方面看,1～5月份的数据都已出来了,我们的需求是负增长的,从1998年到现在11个年头,第一次出现1～5月份负增长。从市场就可以看出来,包括北京市场和广东市场,广东市场需求萎缩比较明显,北京市场也很明显。全国总需求第一次出现负增长,就是需求萎缩态势已经形成,这是一个方面,就是需求已经出现拐点。 但是我们要注意到这只是半个拐点,房地产形势还不是那么严峻。因为还有另一方面——房地产投资。我们看到房地产投资还是非常强劲的,实际上就是供给仍在增长。所以,我们讲需求出现拐点,但供给没有出现拐点,1～5月份房地产投资增长是31.99%,而去年全年是30.2%,今年上半年增长速度还是比较快的,因为去年同期只有25%左右。我们就发现一个问题:房地产需求在下降,但是投资还在增加,这是一个动向。我们看今年房地产的形势,看起来是从高点向下回落的一个态势,但是还不会出现房价的大幅下跌。当然我们知道奥运是一个警示,奥运之后,问题更严重一些。我可以告诉大家,今年市场会发生变化,但是这个变化不会非常明显,真正的变化在明年或后年。 大家都知道,股票市场现在出现波动,并且这种波动是非常剧烈的,甚至你可以联想到我们房地产会不会出现这种波动。以美国为例,美国房价的高峰期是在2005年10月份,那时候达到顶峰,但2006年美国需求开始下降,房价下降。2007年美国次贷危机,根本原因就是因为房地产泡沫,房地产过度繁荣,出现了与银行的贷款、次级贷款,然后变成了次级债券,这种贷款是种高风险贷款,要想分散风险,就要打包,把这个贷款打包变成债券,然后拿到华尔街去卖,卖给基金。卖给基金不是只卖给美国人,也有不少欧洲人。美国买的最多,欧洲其次,美国买了大概50%多,欧洲买了30%多,亚洲和其他国家买了百分之十几。但是最后由于房地产的高风险,房地产泡沫破灭后,导致了金融危机,金融危机又进一步对房地产和整个经济产生一个收缩效应。所以,从2005年调整开始,直到2007年,用了三年时间才把这个问题充分暴露。我们讲今年美国房地产萧条,这个萧条甚至还要持续一段时间。 |
