“自从05年买了奥运商圈的这套200平米的住宅后,我是每天笑眯眯地看着它一路飞升。”张先生如此形容自己的喜悦心情。其实，奥运对该商圈的住宅影响从国家确定奥运村位置的时候已经起到作用了。随着奥运会的日益临近,国家加强了公共基础设施等方面的建设,周边的配套设施也逐步完善,所以该商圈的楼市价格一路飙升。但是租金的价格却不如售价一样清晰,呈现出有趣的南空北涨的态势。
租赁有价无市
“我这房子到奥运会能租多少钱呢?”几个月来房主们进门就是这句话,链家宝业西奥店卢店长不由得苦笑。百分之百的房东都有这想法,凡是租期已到的都不再打算以平常价出租,全想等奥运那些天租个天价。因为附近宾馆的价格已经是平常的五倍,如果民宅可以租到平时五倍的价格,出租一个月就等于半年。
“但是其实我们都不是特别看好这个事情。”卢店长告诉记者,首先外国人可否租民宅都是未知数,就算是可以出租，可能也要备案,要交税,要安全保障等，很麻烦。
而且，“先说好了,如果你想租给外国人我们没这能力,除非他自己带了翻译”,链家宝业西奥店工作人员都曾对业主说过这样的话。
凡是来登记的业主,链家的工作人员都要先打击他一下,告诉他们价钱炒得很高完全是一个预期,一点实际效果还没出来呢,免得他们抱有太多不切实际的幻想,打击之后,还是有很多业主愿意等等看,什么时候可以租高价。而现实一些的业主就会同意立刻以平常价出租。
但是即使同意以正常价格租出去也不是件容易的事。为了避开奥运,很多房客有意回避这个区域。现在住在亚运村的王先生一家三口,一个工作地点在北边,一个在南边,小孩子目前也在北边的幼儿园,他们的租期下个月就到了,房东已经提出了涨价的要求,王先生认为目前2400的租金已经不低,没必要非花高价住在这里,反正妻子的工作地点在南城,不如就去南城租房,小孩子的幼儿园换起来也方便。
而且王先生还考虑到就算价格没变,如果奥运期间这里的住房真的供不应求,一个月可以租到四五万,房东一定会违约,那时再被迫搬家太麻烦。另外,奥运对全国人民来说都是件大事,一切都要为奥运让路是一定的,那么可能就会有禁行、戒严等一系列的问题,都会给生活带来不便。
像王先生这种想法的人一定是大多数,因为“这段时间我们还没有碰到要租这里房子的”,卢介绍,这段时间,西奥店的租赁业务确实下滑,大概减少了三分之一。事实上,目前这一区域的住宅成交价格与去年持平。可能就是因为奥运期间预期租金期望较高,反而很多人不敢往这租了。
业主的登记量肯定比以前要多,大概是平时的二倍左右。鉴于这种情况,卢认为,奥运结束之后,这里租金的价格反而会下降,因为全等着那时出租,房客选择面很大。
有趣的是,奥运场馆周边的出租低迷,却无意中成全了北五环的业主。在附近工作的人群全都跑到北边去租房了,奥运以西五环之外,北苑立水桥附近的房租涨势明显。
“这几个月感觉北边很热,立水桥北苑的价格甚至比我们这还要高。”卢介绍说,那边的房子新,面积大,一居在1800-2000元之间,再远一点的天通苑的一居都可以到1500了。二居都是2500-3000之间,以前三居只有1500,现在3000多了,跟去年同期比翻了一番。因为五号线的开通,住在北四环与北五环没有多大差别。
销售价格只涨不落
与租房市场的出人意料不同,亚奥商圈的住宅价格却一路狂歌猛进。其实不用说几年前,就是最近的半年中,这一带的价格也没有停止增长,目前基本达到新楼一万六至一万八之间,二手房在一万三四之间。
因为奥运会的举办,使得周边的配套设施更加完善,“无论是各种体育场馆,还是已经完善的各种配套设施,它会有着长期的可持续影响。从今后的房价来看,随着国家一系列的宏观调控,相信房价也会稳步上升,只是上升的幅度不会像以前那样大起大落。”我爱我家这样认为。
之所以对亚奥商圈将来的预期比较看好,是因为有亚运会的先例,亚运村最开始是郊区,是荒地,到现在早已经成为北京最成熟的社区之一,餐饮,服务业尤其发展得好。
而且鸟巢附近区域以后四通八达,新房也不多,就是一个华园冠军城,一期卖完了,二期挂牌的均价一万八到二万。另外还有最贵号称五万多一平米的盘古大观,在水立方的旁边。还有望京城是新的,临升路也是一万八左右,亚运村只有一个宝利广场,最后结尾已经到一万六了。因为密度大,全塔楼,刚开盘时一万一,大家觉得很贵了,最后卖到一万五。
再从公寓来看,例如千鹤家园,2007年普通的公寓价格在12000～13000元/平米。朝南,楼层也好的房子在14000～15000元/平米,也正是由于地铁5号线的开通后,一般的户型二手买卖价格也迅速飙升到17000元/平米左右。这和奥运有着很强的直接关系。
从新开盘的情况来看,远洋万和城的价格在22000元/平米、奥东18的价格为19800元/平米、保利香槟花园开盘价格为18000元/平米、保利金泉广场16000～17000元/平米。
由于受年前楼市观望情绪的影响,亚奥地区二手房的成交量也是大幅下滑,但是进入三月后,这种情况有所改善。“基本上恢复到往年的平均水平”,链家宝业称。
目前四环里的普通民宅的二手买卖价格在13000～14500之间不等,如芍药居、慧新北里等项目;四环外的项目如安慧北里二手买卖价格为14000元/平米。就公寓市场来看,如千鹤家园,二手买卖价格在12000～15000元/平米。
《小康•财智》2008年第04期
