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中国住房市场迅速发展过程中，由于住房金融体制存在的问题，央行的货币政策对住房市场的效果不尽理想。 我国住房抵押贷款实行的是每年调整的浮动利率制度，利率风险完全由购房者承担。随着房贷规模的扩大，特别是随着利率市场化的逐步完成，转嫁给购房者的利率风险迟早会以信用风险的形式再返还给商业银行。在此浮动利率制度下，央行希冀通过利率手段来调控住房市场也几乎不可能。 
从其他国家的经验看，固定利率的住房抵押贷款业已成为主流。 其原因之一在于，对贷款发放银行来说，固定利率贷款的总体风险要低于浮动利率。根据美国抵押贷款信息公司（MIC）的研究发现，15年和30年期固定利率抵押贷款的违约率要远远低于可调整利率抵押贷款的违约率。可调整利率抵押贷款之所以会出现很高的违约率，关键就在于一旦遭遇逆向的利率冲击，借款人就会受到双重打击。 第二个原因在于固定利率抵押贷款更有利于货币政策对住房市场的微调。对于浮动利率抵押贷款来说，在房价过快上涨以致于央行要通过提高利率来调整时，不仅新发生的贷款利率上调，而且，已经发生的存量贷款的利率也会上调。存量贷款利率的变动显然不会对新房的价格上涨产生影响，而只会加重借款人负担，并提高贷款的信用风险。只有在不对存量贷款产生影响、只对新增贷款发生“边际”作用时，货币政策才能自如实施。满足这种条件的就是固定利率抵押贷款。 中国的住房抵押贷款利率的定价基准是一般的企业贷款利率。后者不仅需要反映大得多的企业信用风险，而且，随着市场化进程的逐步完成，它还会随着经济周期而大幅度波动。这两点都使得企业贷款利率无法作为住房抵押贷款的定价基准。可以想像，当住房抵押贷款利率随企业贷款利率升降而发生相应变化时，投资和消费也将呈现同样变化，这无疑加剧了经济的周期性波动和金融不稳定。 在我们未来利率市场化的过程中，住房抵押贷款应该以何种利率作为基准呢？这种基准利率至少需要满足下列几个条件：第一，具有较低的信用风险；第二，期限适当；第三，能够反映宏观经济基本走势，但又不过于波动。 显然，满足这些条件的利率唯有适当期限的国债收益率。例如，美国30年期和15年期的固定利率抵押贷款同10年期国债之间保持着非常稳定的利差，利差基本是在1.5%左右上下波动，波动区间在0.5%至2.5%之间。抵押贷款利率与国债收益率之间的稳定关系对于银行的业务规划和居民的收支安排无疑都是极有好处的。就货币政策而言，这样的稳定关系也意味着货币当局可以通过调控短期的联邦基金利率，经过不同期限国债收益率的变化，最终将货币政策意图传导到住房市场。 住宅抵押贷款证券化是整个住房金融体系中的核心环节。因为证券化可以显著降低贷款银行的流动性风险、利率风险和信用风险，促进住宅抵押贷款市场的良性发展。另一方面，也常常为人所忽视的一点是，利用证券化还可以贯彻政府的政策意图，实现“居者有其屋”的目标。 政府主导下的抵押贷款证券化存在着显著的优点：第一，信用等级非常高，发行证券同国债之间存在稳定的利差；第二，统一购买银行抵押贷款有助于促进抵押贷款合约的标准化；第三，可以实现证券化的规模效应；第四，更为重要的是，政府主导的证券化市场还极大地便利了公共政策的推行。如支持中低收入家庭购房，支持少数民族地区的住房需求，为实现全民“居者有其屋”的目标服务。 总之，在城市化的过程中，住房产业已经是、并且还将继续是国民经济的主导产业。目前，既要防止部分地区住房市场的“非理性繁荣”，也要防止过于偏激的行政管制措施。对此，一箭双雕之举就是完善体制。可以看到，各种迹象显示当前的宏观经济周期已经位于拐点之后，加快体制改革、保持市场平稳发展才是长治久安之举。 (作者单位：中国社会科学院)
《小康》2005年第07期
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